Rezidenční nebo komerční? jaký je v tom rozdíl?

Investice do nemovitostí je příležitostí, jak ušetřit nebo vydělat peníze. Ušetřete například na nájmu koupí vlastního bydlení nebo si vydělávejte pronájmem skladovacích prostor. A přístup ke koupi domu pro sebe a nemovitosti k pronájmu zahrnuje různé parametry výběru.

Názor autora se nemusí shodovat s názorem redakce

1. Hrubý příjem je celková částka peněz, kterou nemovitost přináší, než se odečítají veškeré výdaje s ní spojené.
2. cash flow – množství peněz po zaplacení všech výdajů a případných hypoték
3. Peněžní příjem je měřítkem návratnosti investice. Pro její výpočet je potřeba vydělit všechny prostředky, které do nemovitosti investujete, částkou, kterou za rok dostanete.
4. Čistý provozní příjem – Výše ​​příjmu, který nemovitost produkuje po odečtení všech provozních nákladů, včetně volných pracovních míst nebo ztrát. Nejsou zde však zahrnuty náklady na hypotéku.

Nejzajímavější je, že tyto parametry vycházejí z celkového posouzení budovy samotné a jejího ekosystému. Například pokud se jedná o kancelář – dopravní dostupnost, dostupnost kaváren, jídelen, pokud se jedná o sklad – jak daleko je od hlavní prodejny potenciálního klienta, pokud se jedná o prodejnu – jaký je proud procházejících lidí v dopravní špičce. Jedná se o takzvané každodenní záležitosti, které tvoří konečné náklady na konkrétní objekt. Přesně takovou základní analýzu provádí naše společnost Fincase. Úroveň infrastruktury každého areálu hodnotíme na základě 129 parametrů. Máme bohaté zkušenosti s posuzováním ruských nemovitostí – patříme mezi pět nejlepších společností PropTech v Rusku. Dokončené projekty poskytly hluboké pochopení algoritmů strojového učení, které jsou nezbytné pro analýzu dat trhu s nemovitostmi, takže nyní je naším hlavním úkolem pomoci desítkám tisíc investorů učinit správná rozhodnutí ohledně výběru investičního objektu.

Na co si dát pozor při oceňování komerčních nemovitostí?

Pokud porovnáte rezidenční byty k pronájmu a byty pro osobní potřebu, pak komerční jsou levnější (ostatně samozřejmě za stejných podmínek), protože ve většině případů se kupují k pronájmu 2 a více bytů najednou, což znamená větší plochu. Zpravidla platí, že čím více metrů, tím levnější. Druhou stranou mince ale je, že vyžadují i ​​více prostředků na údržbu a opravy. Ze všech typů komerčních nemovitostí je tato nejpřísněji regulována místními jurisdikcemi a různými standardy. To je důvod, proč rezidenční byty vyžadují co nejpečlivější ověření dokumentů, aby bylo možné přesně vypočítat vaše výdaje a odhadnout vaše příjmy. Například osvědčení o uvolnění nájemce, zprávy o údržbě za několik let, bankovní výpisy, účty za energie a další. Bylo by užitečné zjistit, jak dlouho a kolik bytů zůstává volných, abyste mohli naplánovat svou strategii výdělku. Obytné prostory třídy C a D jsou považovány za nejnáročnější na údržbu. Pokud tedy chcete koupit nemovitost a jen vydělávat, pak to není vaše možnost, ale pokud chcete být skutečným „majitelem“ a správcem domu, starat se o své nájemníky, pak se na tuto možnost podívejte blíže. Co se týče infrastruktury, je důležité pochopit, na jaký typ klienta cílíte. Pokud se jedná o manželský pár s dětmi, pak jsou pro ně důležité školky, školy, obchody a polikliniky v docházkové vzdálenosti; pokud jsou to studenti, pak je kavárna poblíž domu to pravé!

Sazba nájemného za rezidenční byty v Moskvě střední a nejoblíbenější třídy se pohybuje od 25 do 40 tisíc rublů za měsíc. Současně jsou náklady na bydlení na metr čtvereční od 117 000 rublů a v centrálních oblastech od 300 000 rublů. a výše.

Kancelářské nemovitosti

Ve srovnání s rezidenčními nemovitostmi je pro nezkušené investory obtížnější identifikovat jejich potenciální spotřebitele a jejich potřeby. Před uzavřením kupní transakce je důležité promluvit si s několika potenciálními nájemci o jejich cenových očekáváních a požadavcích na prostor. A samozřejmě buďte vždy informováni o ekonomických a průmyslových zprávách. Pokud například pronajímáte prostor obchodu s luxusním oblečením a s ohledem na nejnovější ekonomické trendy si uvědomujete, že brzy nebude schopen platit nájem, můžete se na to předem připravit: nabídnout jiné podmínky, vypovědět smlouvu a podobně. Z hlediska přípravy prostor pro potřeby potenciálních nájemců je tento typ složitější než bytový. Rezidenční se řídí obecnými standardy, kancelář se připravuje podle potřeb každého konkrétního klienta a od toho se odvíjí výsledek transakce. Znát situaci na trhu a v odvětvích je také užitečné, protože vám pomůže sestavit kompetentní nájemní smlouvu. Může obsahovat doložky, kdy nájemce platí nejen za prostory, ale i pojistné, poplatky za údržbu a podobně. Čili v závislosti na konkrétním klientovi a konkrétní situaci může být nájemní smlouva zcela odlišná.

Průmyslové nemovitosti

Investorů, kteří investují do průmyslových nemovitostí, je málo. Investor totiž musí mít dobré znalosti z oblastí podnikání, které vyžadují průmyslové prostory. Výhodou takových nemovitostí je jejich přizpůsobivost. Sklady jsou zpravidla potřeba pro všechny, ať už totožné, nebo s drobnými úpravami. Můžete vlastnit obrovské plochy a investovat minimální prostředky do jejich údržby. U takové nemovitosti je ceněna její poloha například v blízkosti hlavní prodejny klienta nebo v rámci dopravní dostupnosti místa vyzvednutí objednávky. Pro potenciální klienty je mnoho možností: sklady pro velké prodejny vybavení, prodejny oblečení, hračkářství, garáže, sklady s vestavěnými kancelářemi.

Nová služba „Inteligentní infrastruktura“

Komerční nemovitosti vyžadují pečlivou analýzu. Každá dohoda může záviset na skutečnostech, které jste si nikdy nepředstavovali. Je to vždy riziko, ale stojí za to. Při vytváření služby pro posouzení úrovně infrastruktury jsme provedli studii a zjišťovali, podle čeho se lidé řídí při výběru té či oné nemovitosti. Navzdory důležitosti faktorů, jako je plocha, renovace, pohodlí a rok výstavby, nejdůležitějším faktorem byla stále infrastruktura – ekosystém oblasti.

Zní to jako zřejmý fakt, ale v tomto tématu je mnoho úskalí – jak analyzovat pozemek pro rozvoj, jak odhadnout hodnotu vzhledem k trhu, jak seřadit významné požadavky na infrastrukturu v závislosti na sektoru nemovitostí, jak provést přesný výpočet očekávaného výnosu. Službu Smart Infrastructure jsme vytvořili, abychom minimalizovali rizika při investování do nemovitostí a zvýšili návratnost investice.

Služba se integruje s Google Maps a zobrazuje data infrastruktury na známém rozhraní. Zelená gradace ukazuje nízkou nebo vysokou úroveň zástavby území dle daných parametrů.

Spuštění služby je plánováno na podzim 2020 s příchodem prvních uživatelů.

Investování do nemovitostí je jedním z nejdiskutovanějších a nejoblíbenějších způsobů investování. Posláním Fincase je vytvořit produkt, který uživateli poskytne nejspolehlivější informace o situaci na trhu a poskytne data pro správné investiční rozhodnutí.

Dmitry Tsyplakov, CEO/produktový manažer ve společnosti Fincase

Byty zdražují, ale nájmy nerostou. A kupující-investoři (a jejich počet za poslední rok vzrostl na 15-20 %) přemýšlí o investicích do komerčních nemovitostí. Co je výhodnější: koupě a pronájem bytu nebo nebytového prostoru? Kirill Sivolapov, docent na katedře správy nemovitostí, Fakulta tržních technologií, Institut průmyslového managementu, RANEPA, a docent na katedře ekonomické teorie Ruské ekonomické univerzity. G.V. Plechanová Taťána Skryl.

Kterou nemovitost, obytnou nebo komerční, je nyní výhodnější pronajmout?

Kirill Sivolapov: Jedná se o komerční nemovitosti, které jsou určeny k generování příjmů z pronájmu. Obytné domy se za tímto účelem nestaví, ale to, že jsou takto využívány, je situace, která se na trhu vyvinula. Mluvíme ale o neprofesionálním investorovi, jednotlivci, který kromě cíle ušetřit své peníze a pobírat příjmy může mít i další cíle – například převést byt na své děti. A to může vést k rozhodnutí ve prospěch rezidenčních nemovitostí.

Taťána Skrylová: Komerční nemovitosti přinášejí více příjmů a mají kratší dobu návratnosti. Najít pro ni nájemníky je však pracná odborná práce. Jednotlivci musí mít soubor znalostí a být schopni analyzovat trh. Komerční prostory jsou navíc méně likvidní pro následný prodej nebo další pronájem. Investice do bydlení jsou méně rizikové.

Jaká je návratnost takových investic?

Taťána Skrylová: V Moskvě je ziskovost bytů 3-4%. V jiných městech je poměr nákladů na byt k příjmům z něj lepší, kde je rentabilita vyšší – například v Kaliningradu, Soči, Čeljabinsku. V případě komerčních nemovitostí je mezera v ziskovosti velmi velká. Záleží na úspěšném nebo neúspěšném umístění místnosti. Průměrná návratnost je 6–7 %, ale může dosáhnout 10–12 %.

Kirill Sivolapov: Od roku 2014 náklady na byty v tvrdé měně klesají a v rublech tento růst stěží kompenzuje pokles. Všechny nemovitosti jsou konzervativní investicí. A není úplně správné usilovat o maximalizaci příjmu, protože čím vyšší jsou, tím vyšší jsou rizika. Pokud se podíváme na světovou praxi, nejžádanější nemovitost pro každého je nízkopříjmová. Jeho hlavní funkcí je úspora peněz.

Příjmy jsou generovány nejen z pronájmu, ale také z dlouhodobě rostoucích cen. V poslední době došlo k poměrně silnému růstu cen bydlení. Budou ceny bydlení nadále růst?

Druhým nebezpečím je, že dříve nebo později dojdeme k tomu, že se trh s nájemním bydlením zcivilizuje. Objeví se velké firmy (už existují), které tvoří pool bytů k pronájmu a investor, který má jeden byt, jim bude těžko konkurovat. Budou existovat různé druhy fondů, které budou investovat do různých typů nemovitostí a budou spravovány profesionálními investory. Jejich podoba vyvine velký tlak na trh s nájemními byty v běžném bytovém fondu.

Nyní již existují domy, kde je veškeré bydlení pronajaté. Všichni obyvatelé platí stejně vysoké nájemné a společnost je vyrovnaná. Kdežto ve starém fondu můžete mít souseda alkoholika. Dobré komerční nemovitosti budou vždy žádané.

Foto: Infografika RG / Alexander Chistov / Marina Trubilina

Pokud investujete do komerčních nemovitostí, jaké typy?

Kirill Sivolapov: Kancelářské a obchodní prostory, pouliční prodej. Ne v obchodních centrech. Malé prostory jsou samozřejmě velmi žádané, ale jsou vystaveny velkým rizikům. Změny dopravních proudů, terénní úpravy (řekněme, že před vchodem je vysazen strom) – a do obchodu nikdo nepřijde. Špatný příběh – pouliční prodej v oblasti ve výstavbě. Začne fungovat, když je blok naplněn. Ale pak jsou ceny jiné.

Jak vybrat byt a nebytové prostory ke koupi na investici?

Taťána Skrylová: Pro obchod je samozřejmě důležitá schopnost cross-country, ať už jde o první nebo druhou linii. Vliv bude mít kubatura místnosti. Každý nájemce má specifické požadavky. Řekněme, že pro restauraci nebo pekárnu to znamená další elektrickou energii, kterou je třeba koordinovat, pro obchod, to znamená přístupové cesty a výsadbu stromů. Je mnohem jednodušší vybrat si byt než nebytový prostor. Její výběr je ovlivněn dopravní dostupností a blízkostí průmyslových objektů.

Kirill Sivolapov: Existují komerční prostory, které jsou víceméně univerzální, vhodné pro různé typy nájemců. Rezidenční nemovitost je teoreticky jednodušší na výběr. Ale bydlení není jen o dispozičním řešení, ale také o tranzitních zónách, hustotě zástavby a úpravě. To znamená, že si můžete koupit předmět, který nezdraží, ale dokonce bude klesat. Byty si kvůli tomu budou konkurovat. Formování trhu investičního bydlení navíc vede k tomu, že stavitelé začínají stavět čistě investiční nemovitosti s nejasnou budoucností. Mluvím o studiích a malých bytech. Nejedná se o nejvhodnější bydlení pro trvalé bydlení. Ano, dobře se pronajímají, když mnoho lidí přijede do Moskvy pracovat. S rozvojem práce na dálku se ale poptávka po nich může změnit.

Pro bytové a nebytové prostory jsou různé daně. Nesníží to rozdíl v příjmech?

Taťána Skrylová: Šedá schémata převažují na trhu s bydlením ve většině případů, nikdo neplatí daně. Při pronájmu komerčních nemovitostí je podnikání transparentnější. Pokud pronajímáte prostory právnické osobě, pak je nájem její nákladnou součástí, pro firmu je snazší jednat s právnickou osobou nebo fyzickou osobou. To znamená, že se budete muset zaregistrovat jako samostatný podnikatel, platit daně a poplatky a bankovní služby pro podnikatele také nejsou levné. Pokud má potenciální nájemce specifické požadavky, jedná se o provozní náklady. Během rekonstrukce bude nutné zajistit nájemní prázdniny. Nájemník se ale nemusí nikdy nastěhovat a proces bude probíhat v cyklech.

U komerčních nemovitostí může daň dosáhnout až 2% z hodnoty katastru, zatímco u bydlení – až 0,3%, to znamená, že se sazby mohou lišit téměř sedmkrát.

Kirill Sivolapov: Daňové zatížení je kompenzováno rozdílem v sazbách nájemného. Když jsem mluvil o procentech návratnosti, zahrnul jsem do těchto výpočtů daně. V oblasti bydlení musí majitel nést i výdaje – provádění oprav, nákup a výměnu nábytku. Registrace jednotlivého podnikatele nyní není obtížná, vedení bankovních účtů není tak nákladné.

Pro kterou nemovitost je snazší najít nájemníka?

Kirill Sivolapov: Formálně je více nájemníků bytů než komerčních nájemců. Trh je větší. Ale na druhou stranu je větší nabídka nájemního bydlení. A jakmile někomu začnou klesat příjmy a nebude stačit na zaplacení hypotéky, je připraven snížit cenu na polovinu a vystěhují se z vašeho bytu. Konkurence je nyní z velké části založena čistě na ceně.

Vezmeme-li v úvahu všechny tyto nuance, do které nemovitosti je lepší investovat?

Taťána Skrylová: Jednotlivec, který má 10 milionů rublů a investuje do rezidenčních nemovitostí, si zajistí alespoň nějaký stabilní příjem, může si zlepšit životní podmínky, může to být další příjem v důchodu, může v budoucnu řešit finanční problémy prodejem vlastnictví. Tuto částku lze investovat do komerčních nemovitostí, pokud s jistotou víte, že konkrétní nájemce takové prostory potřebuje.

Průměrná ziskovost bytů je 3-4%, komerční prostory – 10-12%

Kirill Sivolapov: Komerční nemovitosti jsou doménou profesionálů, zde je větší kontrola. To je, když má člověk 50-70 milionů rublů. Jeho podnikání nemůže absorbovat tyto peníze, nemá smysl investovat. V práci je ale až po hlavu a chce investovat alespoň někam, aby o to nepřišel. A pak jde na trh komerčních nemovitostí. Nyní je takových žádostí poměrně hodně.

Kdo investuje do nemovitostí

Nejmenší skupinou investorů (1 % dotázaných) a nejbohatší (50 % celkového kapitálu) jsou podle průzkumu Realiste velké společnosti, především banky. Odkupují aktiva v hodnotě více než 1 miliardy rublů. od jiných bank nebo velkých podniků. Jedná se o velké vypůjčené objekty, jejichž ziskovost je nízká (8-12% ročně), ale stabilní.

Malé a střední podniky (3 % investorů) hledají předměty v hodnotě od 200 tisíc do 1 miliardy rublů. Nemovitosti nacházejí po celém Rusku se slevou 25 % a více, rekonstruují je a pronajímají nebo prodávají za vyšší cenu, jejich ziskovost je asi 15 %.

Foto: Infografika RG / Alexander Chistov / Marina Trubilina

Malé společnosti nebo soukromí investoři (5% investorů), kteří jsou ochotni investovat 70-200 milionů rublů, vydělávají asi 10% ročně. Zpravidla se jedná o neprofesionální investory, kteří chtějí investovat peníze „navíc“ bez rizika. Objekty jsou následně pronajímány, méně často slouží k vedlejšímu příjmu (např. v zakoupených prostorách je otevřen co-working, obchod nebo kosmetický salon). Do této skupiny patří i malé investiční společnosti – takoví hráči shromažďují kapitál od drobných investorů a vydělávají peníze se slevou, nalézají zajímavé obchody na aukcích.

Soukromí investoři ze střední třídy (5 % všech investorů) investují 15-70 milionů rublů. a preferují byty před domy a pozemky. Každý, kdo chce ušetřit, pronajímá byty. V tomto případě je ziskovost nízká (asi 6 %), ale investor není povinen aktivně jednat. Ti, kteří chtějí žít z výnosů z investic, prodávají aktiva za vyšší cenu – to jim umožňuje zvýšit ziskovost až o 20 %, ale vyžaduje větší účast investorů.

Investoři investující 5-15 milionů rublů mají nejvyšší výnos – 18-25% ročně. Zpravidla si svůj kapitál vydělali sami nebo jej dostali jako dědictví. Jejich kapitál jim neumožňuje nákup více nemovitostí a jeden nájemní byt k plnohodnotnému příjmu nestačí. Musí neustále sledovat trh při hledání nabídek s nejlepší slevou, rychlost transakcí musí být velmi vysoká.

Soukromí investoři investující 1-5 milionů rublů tvoří více než 70 % všech respondentů. Mohou si koupit malý byt nebo pozemek. Kdo chce vydělávat více než 12 % ročně, musí se uchýlit k nemovitostním fondům.

Mikroinvestoři s rozpočtem do 1 milionu rublů. Obvykle „rozdělili“ portfolio na miniinvestice ve výši 300 tisíc rublů. do různých akcií nebo fondů a zřídka dostávají více než 10 % příjmu.