Jak legitimizovat již provedenou přestavbu?

Legálně lze změnit zónu obytného prostoru 2 způsoby: přestavbou a rekonstrukcí. Sanace je změna konfigurace bydlení (např. změna plochy a účelu jednotlivých bytových prostor). A rekonstrukce zahrnuje řadu technických opatření směřujících k přestěhování a změně umístění (rozvodů) různých inženýrských sítí, elektrického, sanitárního a dalšího vybavení nutného pro předpokládané využití obytného prostoru. V obou případech na základě výsledku práce v souladu s Čl. 25 bytového zákoníku Ruské federace je osoba provozující obydlí (vlastník nebo nájemce) povinna provést příslušné změny v osvědčení o registraci prostor. Dobrý příklad. Instalace elektrického sporáku místo plynového nebo přestavba sprchového koutu na koupelnu je rekonstrukce. A změna konfigurace místností využitím prostoru z jiných místností, posunutí dveřních nebo okenních otvorů je klasifikována jako přestavba. Za přestavbu bude považováno i vybourání překližkové příčky oddělující spíž nebo šatnu od zbytku místnosti.

Zvažme důsledky neoprávněné přestavby

Neoprávněnou přestavbou se rozumí technické detaily, které nebyly dohodnuty s místní správou (společností pro správu budov). Pokud přestavba přesahuje standardní projekt schválený při výstavbě budovy, je nutné případný nesoulad dohodnout se správou. V případě zjištění porušení hrozí jednotlivcům pokuta od 2 do 2.500 2 rublů. s povinnými pracemi na obnovení původního stavu bydlení. Tito. uvedení konfigurace obytného prostoru do souladu s původně schváleným inženýrským projektem. V některých regionech Ruské federace (například v Moskvě a regionu) vybírání pokut v souladu s částí 7.21 čl. XNUMX zákoníku o správních deliktech Ruské federace zavedl moratorium. A do určitého (podle kraje) data mají osoby bydlící v bytových prostorách možnost bezplatně provedenou přestavbu legalizovat (pokud na základě výsledků kontroly neohrožuje celistvost stavby Například nebyly vybourány nosné stěny). Jakákoli „činnost“ s obytným prostorem (prodej, darování, privatizace, dědictví) však bude vyžadovat, aby vlastník přestavbu legitimizoval. V opačném případě ponese odpovědnost za toto (a tedy související výdaje) přijímající strana. Co určitě sdělí notář při schvalování transakce. V případě, že v důsledku sanace dojde ke škodě na budově nebo prostorách představujících kulturní památku, správa uloží vlastníkovi, aby je uvedl do původního stavu. Při ignorování tohoto požadavku může správa nemovitostí zabavit majetek soudní cestou. Postup registrace přestavby před zahájením opravy a po jejím dokončení se liší: před opravou musí vlastník (osoba žijící v obytném prostoru se souhlasem vlastníka) koordinovat plánované změny s administrativou. V druhém případě jde o legitimizaci již vykonané práce.

Postup při schvalování přestavby s místní správou

Nejprve musíte kontaktovat ZISZ. Musíte mít po ruce: osvědčení o vlastnictví nemovitosti (výpis z Jednotného státního registru nemovitostí) a cestovní pas. V některých regionech se služby správy nemovitostí nemusí nazývat BTI. Například v Petrohradě a regionu je to státní rozpočtová instituce „GUION“. Po přijetí žádosti je zaměstnanec ZISZ povinen dostavit se do dvou týdnů na místo a prohlédnout plochy připravené k sanaci a provést příslušná měření. Při kontrole jasně vyznačí červenými čarami zóny přestavby v obytném plánu. Dále je potřeba objednat technický závěr o tom, že prováděná (již provedená) práce odpovídá požadavkům a normám SPIN. Tito. nezpůsobují škodu ani neohrožují stavbu, neporušují práva ostatních obyvatel (v případě bytového domu) a neohrožují život a zdraví osob bydlících v prostorách a jejich sousedů. Technickou zprávu si můžete objednat od profilovaných individuálních podnikatelů nebo členských společností SRO.

Důležité! Koordinace technického závěru na různých regulačních úřadech (SES, Rospotrebnadzor, městský nebo krajský odbor architektury, požární dozor atd.) spočívá na najatém zhotoviteli.

Následuje podání žádosti a balíčku průvodních dokumentů na odbor architektury místní správy (jiný regulační orgán, v závislosti na kraji, odpovědný za plánování budov a prostor). Podle části 2 Čl. 26 bytového zákoníku Ruské federace se žádost o přestavbu podává osobně (fyzicky) nebo v elektronické podobě prostřednictvím MFC.

Důležité! Před odesláním zkontrolujte, zda žádost obsahuje ověřovací podpisy všech vlastníků domu.

• osvědčení o registraci bydlení (bytu);
• půdorys budovy;
• technický závěr od členské organizace SRO;
• extrakt z ERGN;
• vysvětlení (bytový plán s úpravami od pracovníka ZISZ, který prováděl kontrolu na místě);
• pokud se bydlení nachází v budově uznané za architektonickou, historickou nebo kulturní památku, souhlasný závěr příslušného odpovědného útvaru o prováděné sanaci. Tito. že změny jsou přípustné a nepoškodí kulturní dědictví.

Odeslaná žádost s balíčkem průvodních dokumentů bude posouzena do 45 pracovních dnů. Je-li výsledek pozitivní (negativní výsledek lze získat pouze v případě různých chyb při vyplňování nebo nedostatečného balíčku přiložených dokumentů), obdrží žadatel akt dohodnuté sanace.

Certifikát bude zaslán na adresu uvedenou v přihlášce. Byla-li žádost podána u MFK, rozhodnutí podle části 4 čl. 26 písm. XNUMX RF Housing Code tam musí být vyzvednuty.

Postup pro legalizaci přestavby soudní cestou

Správa může odmítnout vlastníkovi (jím pověřené osobě) souhlas, pokud žadatel poruší stanovený postup. Pokud se tak stalo, pak v souladu s částí 4 čl. 29 bytového zákoníku Ruské federace má žadatel právo napadnout rozhodnutí přijaté na jeho žádost prostřednictvím správní žaloby u okresního soudu v místě bydliště; nebo skutečné umístění oddělení odpovědného za schválení přestavby.

• práce byly provedeny s ohledem na SNIP;
• zadavatel vynaložil veškeré úsilí, aby přestavbu legitimizoval;
• neoprávněná přestavba neporušuje zákonná práva a zájmy jak osoby/osob žijících v přestavěném bytě, tak jejich sousedů. A také, že přestavba neohrožuje jejich život a zdraví.

Právní nárok musí být podán do tří měsíců ode dne doručení zamítnutí. Pokud podáte žalobu po této lhůtě, soud ji na tomto základě odmítne projednat. Výjimky jsou zde poskytovány pouze osobám s platným (v souladu s ustanovením Části 1 čl. 219 CAS RF) a doloženým důvodem.

• zvětšení prostoru místností díky lodžii;
• demontáž (i částečnou, např. vložení okna nebo nového dveřního otvoru) nosné stěny;
• vybavení koupelny v předchozím obývacím pokoji;
• přenos topných zařízení na balkon (lodžie);
• spojení kuchyně vybavené plynovým potrubím s obývacím pokojem.

Za jakoukoli z těchto změn bude majiteli uložena pokuta. A soud mu uloží povinnost uvést prostory do původní podoby a znovu zahájit řízení o registraci přestavby.

Po schválení přestavby příslušným odborem nebo prostřednictvím soudu je žadatel povinen objednat u katastrálního inženýra nový technický plán bydlení.

Na konci je třeba podat žádost společnosti Rosreestr, aby provedla příslušné změny v jednotném státním registračním rejstříku.

• kontaktovat ZISZ za účelem vypracování plánu bydlení zohledňujícího prováděné změny;
• objednat technickou zprávu u specializované firmy nebo fyzického podnikatele člena SRO;
• podat příslušnou žádost místní správě (v případě zamítnutí podat žalobu);
• poté, co soud vydá kladný závěr, nařídit nový technický plán;
• podat žádost o provedení změn v Rosreestr.

Všichni chceme čas od času změnu. Spojte kuchyň se zatepleným balkonem nebo proměňte dva malé pokoje v jeden prostorný. Zákon všechny takové změny vykládá jako přestavbu.

Jak to správně provést a proč je nutné schválení, vysvětlili ředitel společnosti pro bydlení a komunální služby „Territory-Sever“ Evgeny Berezkin a ředitel právní společnosti EPK „Astreya“ Nikolay Sudnitsyn.

Jaké změny jsou „přestavba“?

• instalace dalšího vybavení domácnosti – vyměnit sprchový kout za vanu, vyměnit plynový sporák za elektrický atd.;
• změna hranic místností, stěn, příček, okenních a dveřních otvorů, konstrukce podlahy (ALE nepřipojuje podlahové vytápění). Včetně změny designu podlah, pokud má dům dřevěné podlahy;
• bořit stěny a stavět příčky, dělat nebo uzavírat otvory, vytvářet nové místnosti;
• vytvořit mezanin (ale ne více než 40% plochy místnosti);
• změnit systémy vytápění, dodávky vody, plynu a ventilace.

Ale zároveň přestavba NENÍ: montáž vytápěných podlah s napojením na teplovod nebo topení, přemístění baterie na lodžii/balkon/verandu, rozšíření lodžie a terasy ve druhém a vyšším podlaží, sjednocení plynofikovaných prostor s bytovými. V nouzových budovách není možná sanace.

Evgeny Berezkin, ředitel společnosti pro bydlení a komunální služby “Territory-Sever”:

— Změny, které ovlivňují celý dům, jako jsou vytápěné podlahy spojené s obecným stavebním inženýrským systémem, mohou být dokonce nebezpečné. Pokud v takovém bytě praskne potrubí, bude velmi těžké si povodeň včas všimnout, natož ji zastavit.

Jak koordinovat přestavbu?

Jak funguje schvalování přestavby na “Území”? Postup lze rozdělit do 4 hlavních fází: schválení správcovskou společností, získání rozhodnutí o schválení rekonstrukce a (nebo) přestavby obytných prostor od okresní správy, získání aktu od přejímací komise o připravenosti obytných prostor k provozu, provedení změn v USRN.

V první fázi – získání souhlasu od správcovské společnosti — bude vyžadován projekt přestavby od organizace, která má zvláštní povolení k provádění příslušných prací: stavby, elektroinstalace, instalatérství a větrání. Takové přijetí lze potvrdit výpisem o členství v příslušném svazu organizací.

Po přezkoumání vaší žádosti obdržíte balíček dokumentů s razítkem správcovské společnosti a podpisem ředitele: projekt přestavby ve třech vyhotoveních, žádost vlastníka adresovaná řediteli o přezkoumání a schválení přestavby, kopii dokladů o vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru.

Další fáze – získání rozhodnutí o schválení přestavby od městské správy. Můžete tak učinit kontaktováním Městského centra služeb, MFC nebo prostřednictvím webových stránek Státních služeb. Budete potřebovat:

• výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (vypracoval Rosreestr, lze jej získat kontaktováním MFC);
• technický pas obytných prostor před rekonstrukcí nebo plán objektu na základě dostupných údajů (připravený BTI – Bureau of Technical Inventory);
• projekt přestavby a přeplánování, jedna kopie se souhlasem správcovské společnosti.

Ředitel EPC “Astreya” Nikolay Sudnitsyn:

— Po opravě a stavebních pracích je nutné znovu kontaktovat vedení městské části, aby upravené prostory uvedly do provozu. Současně se může snížit celková plocha bytu – není třeba se toho bát.

Pokud byl byt zakoupen s hypotékou, bude v této fázi také nutné získat povolení od banky předložením příslušných dokumentů: plán změn schválený ZISZ, souhlas ZISZ a správcovské společnosti, zpráva od pojišťovny, která v tomto případě musí převzít rizika oprav a jejich důsledky, posouzení realitních specialistů odrážející konečné náklady na bydlení po přestavbě.

Federální legislativa nedefinuje dobu platnosti rozhodnutí o souhlasu orgánu místní samosprávy s přestavbou a/nebo přestavbou prostor. Tzn., že vlastník není omezen žádným časovým limitem při provádění úkonů k provedení příslušného díla.

Jevgenij Berezkin:

Třetí fáze – získání certifikátu přejímací komise. Budete potřebovat: potvrzení o inspekci skrytých stavebních prací, plán bytu po rekonstrukci zpracovaný EMUP BTI, katastrální inženýr apod., kopii vlastnického listu k bytu nebo nebytovému prostoru, plán bytu před rekonstrukcí.

Nikolay Sudnitsyn:

V důsledku toho správa připraví a poskytne vám osvědčení o dokončení práce, která musí být podepsána v tomto pořadí: projekční organizace, správcovská společnost, okresní správa.

Ředitel EPC “Astreya”:

Poslední čtvrtou fází jsou změny v Jednotném státním registru nemovitostí. Budete potřebovat: projekt schválený správcovskou společností, rozhodnutí okresní správy, akt vstupu do areálu po přestavbě, plány prostor před a po přestavbě, doklad o vlastnictví prostor. S tímto balíkem dokumentů musíte kontaktovat ZISZ nebo katastrálního inženýra, aby připravil technický plán s novým uspořádáním v elektronické podobě. Obvykle na CD.

Procházet celým procesem koordinace přestavby se může zdát obtížné. Pokud to neuděláte, riskujete nejen to, že projdete všemi fázemi registrace změn soudní cestou, ale také dostanete pokutu. A v některých případech soud požaduje navrácení prostor do původní podoby. Výsledkem je ztráta času, peněz a energie.