Jak prodat letní dům rychle a výhodně: tipy na prodej letních domů a zahradních pozemků – kdy je to lepší, jak se zaregistrovat, vyhodnotit

Jak prodat chatu rychle a výhodně: pokyny krok za krokem

Podlahy časopisu
Užitečné Články
Leden 30, 2019 02: 24

Pokud plánujete svůj letní dům prodat, máte dvě možnosti: buď jej prodat sami, nebo jej svěřit realitní kanceláři. Realitní makléř si za své služby vezme procenta, ale vše udělá rychle, efektivně, s garancemi finanční jistoty. Prodej na vlastní pěst zabere více času, ale ušetří vám peníze. Dnes vám řekneme, jak prodat letní dům sami bez zprostředkovatelů – pokyny krok za krokem vám pomohou vyhnout se chybám a zvýšit hodnotu nemovitosti.

Vyberte si dobrý čas

Zhodnoťte, kdy je nejlepší letní dům prodat – faktem je, že roční období ovlivňuje hodnotu nemovitosti. Letní chaty jsou většinou využívány pouze v létě, proto se jejich ceny liší v závislosti na ročním období.

Pokud plánujete prodat svou dachu ne nyní, ale v budoucnu, budete moci nezávisle posoudit dynamiku cen. Najděte 5-10 inzerátů na prodej přibližně stejných letních chat a zapamatujte si nebo zapište jejich ceny, případně najděte průměrnou cenu a zapamatujte si ji. Každou sezónu sledujte, jak se cena mění: můžete tak najít nejlepší čas na prodej, kdy je hodnota nemovitosti vyšší.

Pokud nemáte čas nebo chuť sledovat realitní trh, využijte tipy, jak rychle a výhodně prodat letní dům. Realitní kanceláře podotýkají, že nejlepší čas na prodej je léto: čas, kdy všichni odpočívají, a to i na svých chatách. V zimě ceny nemovitostí klesají přibližně o 10–15 %, ojediněle o 20–25 %. Pokud chcete v zimě prodat svou dachu za její „letní“ cenu, s největší pravděpodobností se vám nepodaří přilákat potenciální kupce.

Sbírejte dokumenty

Je lepší shromáždit dokumenty pro prodej letní chaty předem, abyste mohli rychle dokončit transakci nákupu a prodeje a převést vlastnictví na kupujícího. Budete potřebovat celý balík dokumentů:

Výpis z USRN. Můžete si ho objednat online na webu Rosreestr, vyzvednout osobně v Rosreestru nebo v nejbližším MFC. Cena závisí na formě dokumentu a způsobu aplikace. Výpis zabije dvě mouchy jednou ranou: za prvé ukazuje kupujícímu, že jste skutečně vlastníkem nemovitosti, a za druhé dokazuje, že na nemovitost nejsou žádná omezení ani zatčení. Je lepší objednat dva extrakty – zvlášť pro pozemek a pro samotnou chatu.

Osvědčení o žádných nesplacených dluzích. Podle platné legislativy nemá prodávající právo na převod vlastnického práva k nemovitosti s dluhy. Proto musíte před uvedením dače do prodeje splatit všechny dluhy a poté získat potvrzení o bezdlužnosti od zahrádkářského svazu. Vydává se zpravidla v den podání žádosti.

Technické dokumenty. Budete muset kupujícímu poskytnout projekt plynofikace a dalších inženýrských sítí a také technický plán a katastrální pas nemovitosti. Technický plán budovy lze vypracovat v ZISZ, ale proces může trvat až 2–3 měsíce: je lepší požádat o dokumenty předem. Katastrální pas vydává Rosreestr. Pokud pozemek nebo dům není registrován, je nutné tak učinit.

Dodatečné dokumenty. Pokud jste si koupili letní dům společně s manželem, musíte od něj získat povolení k prodeji a nechat si jej notářsky ověřit, protože nemovitost je považována za společně nabytý majetek. Pokud je dacha společným majetkem, musíte také získat souhlas všech vlastníků nemovitostí. A pokud je jedním z vlastníků nezletilý, bude nutné k prodeji získat souhlas opatrovnických orgánů.

Papírování může vždy trvat déle, než byste čekali. Proto je lepší začít sbírat papíry předem.

Pokud nemáte vlastnické právo k nemovitosti, transakce nebude schválena. V Rosreestr budete muset předložit starý certifikát, výpis z Jednotného státního registru nemovitostí nebo jiný důkaz, že jste vlastníkem nemovitosti. Pokud tedy byla dacha dána k volnému použití nebo zděděna bez registrace, zprivatizujte ji.

Výhodnější je prodat privatizovanou daču. Samozřejmě můžete prodat neevidovanou nemovitost, ale budete muset výrazně snížit cenu, protože kupující bude riskovat.

Připravte místo a daču

Mnoho realitních kanceláří doporučuje, že nejlepší způsob, jak prodat pozemek na zahradě, je připravit jej na prohlídku. Úhledné, atraktivní vlastnosti vždy vyžadují vyšší hodnotu než ty, které nebyly udržovány.

Chcete-li zvýšit hodnotu předmětu v očích potenciálních kupců:

odstranit starý nábytek, rozbité domácí spotřebiče a jiné harampádí ze skladu, z místností, z prostoru – např. odvézt na skládku;

uklidit oblast: posekat trávu, odstranit posekané stromy, úhledně uložit zahradní nářadí nebo jiné předměty;

udělat nějaké kosmetické opravy – například nalepit novou tapetu, natřít plot, opravit bránu, nainstalovat soklové lišty;

zkontrolujte střechu – zkontrolujte ji, odstraňte mezery, pokud existují, ujistěte se, že střecha neprosakuje;

opravit komunikaci – opravit elektroinstalaci a vodovodní systém, zkontrolovat funkčnost plynového zařízení;

Udělejte si čas na úklid hospodářských budov na pozemku nebo na kosmetické opravy.

Čím lépe nemovitost vypadá, tím více ji můžete prodat. Nejcennější předměty na trhu jsou ty, které nevyžadují investice – pokud je můžete kupujícím nabídnout, můžete nastavit příznivou cenu.

Určete náklady

Pokud nevíte, jak vyhodnotit letní dům na prodej, můžete použít tři metody:

kontaktujte odhadce – budete mu muset zaplatit, ale vydá oficiální zprávu – ukažte ji kupujícím, abyste prokázali, že cena je oprávněná;

používat online kalkulačky – obvykle počítají náklady s chybami, ale mohou jednoduše nastavit správný směr pro další výpočty;

odhadněte náklady sami – prostudujte si trh, zjistěte, kolik stojí podobné objekty, a nastavte průměrné náklady na trhu.

Vezměte prosím na vědomí, že existuje mnoho různých faktorů, které ovlivňují náklady. Například oblast samotné dachy a její stav, rok výstavby a materiál stěn, přítomnost vytápění, infrastruktura vesnice, vzdálenost od města a další parametry. Proto je lepší nemovitosti hodnotit s ohledem na váš region a lokalitu: podívejte se, za kolik vaši sousedé v partnerství prodávají své letní domy, a budete schopni stanovit adekvátní cenu.

Přilákat kupující

Jak rychle prodat letní chatu? Řekněte o tom co největšímu počtu potenciálních kupců a udělejte to tak, aby je nabídka zaujala.

Použijte různé způsoby komunikace:

řekněte svým přátelům a známým, že se chystáte prodat svou nemovitost;

na bránu napište “na prodej”;

Umístěte reklamu na oblíbené stránky, jako je Domofond a Avito.

Aby vaše reklama vypadala atraktivně a přilákala potenciální kupce, dodržujte tato jednoduchá pravidla:

vyfoťte dům a místo z různých úhlů, uvnitř i venku: ukažte lidem produkt „tváří v tvář“;

uveďte hlavní charakteristiky nemovitosti – přítomnost vytápění a komunikace, obytná plocha, plocha pozemku;

Podrobně popište výhody – například dobrá tepelná izolace, velké množství ovocných stromů na pozemku, rozvinutá infrastruktura obce.

Před zveřejněním inzerátu na prodej si jej znovu přečtěte a porovnejte s nabídkami jiných prodejců. Čím podrobnější popis nemovitosti, tím lépe: kdo nechce nemovitost z jakéhokoli důvodu koupit, nebude ztrácet čas.

Pokud má nemovitost vážné nedostatky – například neexistuje studna na vodu – je lepší o tom hned říci. V opačném případě budete muset trávit spoustu času telefonováním nebo předváděním.

Ukažte chatu kupujícím

Buďte připraveni odpovídat na telefonáty, komunikovat s potenciálními kupci a přizpůsobovat se jim – například ukázat chatu v čase, který jim vyhovuje. Při prohlídce se zaměřte na přednosti nemovitosti, ale nezapomeňte upozornit na nevýhody: při pozdějším odhalení může kupující požadovat vrácení části finančních prostředků nebo transakci napadnout.

Pokud má nemovitost mnoho menších či větších závad, připravte se na jednání. Kupující často žádají o snížení ceny, protože budou muset vynaložit peníze na vyřešení problémů. Cenu v inzerátu můžete rovnou nastavit s přihlédnutím k přihazování tak, aby vám byla výsledná částka pohodlná.

Sepište kupní a prodejní smlouvu

Když jste se rozhodli prodat pozemek v zahrádkářském svazu, našli kupce a dohodli se s ním na podmínkách, můžete začít sepisovat kupní smlouvu.

Před vypracováním DCT můžete sepsat předběžnou smlouvu nebo smlouvu o vkladu – například pokud potřebujete vypracovat některé chybějící dokumenty. Předběžné dohody obvykle specifikují podmínky budoucí transakce: časový rámec, ve kterém bude dokončena, částku, která bude zahrnuta v kupní smlouvě, a práva a povinnosti obou stran.

Ihned sepište kupní smlouvu ve třech vyhotoveních. Jeden si necháte, druhý dáte prodejci a třetí převedete na Rosreestr. V samotném dokumentu nezapomeňte uvést:

datum, čas, místo jejího podpisu;

údaje o obou stranách – příjmení, jména, patronymie, údaje o pasu kupujícího a prodávajícího;

informace o pozemku a chatě – přesná adresa, katastrální čísla, technické specifikace a další údaje;

náklady na pozemek a dům, způsob a podmínky převodu peněz;

práva a povinnosti stran;

souhlas ostatních vlastníků s prodejem – např. pokud je nemovitost ve společném nebo podílovém vlastnictví;

podpisy prodávajícího a kupujícího.

Standardní vzor kupní smlouvy lze nalézt na internetu.

Kupní a prodejní smlouva se obvykle sepisuje na jeden objekt, tedy zvlášť na pozemek a zvlášť na letní dům. Je však možné kombinovat oba kontrakty: pak je třeba každý objekt samostatně charakterizovat a každému objektu přiřadit jeho vlastní cenu. Pokud například prodáváte letní dům za 3 500 000 ₽, měli byste v kupní smlouvě uvést zvlášť cenu pozemku – 1 000 000 ₽ – a cenu budovy – 2 500 000 ₽.

Kupní smlouva se uzavírá jednoduchou písemnou formou, tedy bez účasti notáře. Může to však být ověřeno notářem – poté odborník zkontroluje chyby v dokumentu a potvrdí jej, to znamená, že kupující již nebude moci obchod jednoduše odmítnout.

Přijměte platbu

Kupující může převádět peníze ve třech scénářích:

před podpisem kupní smlouvy – v tomto případě kupující riskuje, takže málokdo souhlasí s tímto způsobem převodu prostředků;

po podpisu kupní smlouvy a její registraci u společnosti Rosreestr – v tomto případě riskujete vy, protože kupující jednoduše nemůže převést peníze ve stanovený čas a budete muset napadnout jeho vlastnická práva u soudu;

po podpisu kupní smlouvy, ale před její registrací u Rosreestr: optimální řešení, které snižuje rizika pro prodávajícího i kupujícího.

Můžete například podepsat smlouvu a přijít do Rosreestru převést vlastnická práva a před vstupem do kanceláře obdržet peníze.

V každém případě můžete kupujícímu napsat potvrzení o přijetí finančních prostředků. Sníží to úroveň rizika pro kupujícího, protože v případě sporů potvrzení prokáže skutečnost, že od něj obdržel peníze. Pokud napíšete účtenku, bude vám ten člověk více věřit.

Peníze můžete převádět různými způsoby: v hotovosti, převodem na bankovní kartu nebo běžný účet v konkrétní bance. Způsob platby je předem specifikován v kupní smlouvě: například pokud chce kupující převést finanční prostředky na účet, uveďte ve smlouvě datum převodu a údaje pro převod.

Převést vlastnictví

Jak dokončit prodej chaty? Pošlete kupujícího do Rosreestru, aby získal vlastnictví pozemků a nemovitostí. Můžete jít s ním – možná budou zaměstnanci Rosreestru vyžadovat osobní přítomnost prodejce nebo další dokumenty, které můžete mít.

Kupující může kontaktovat Rosreestr osobně, pokud struktura přijímá občany, nebo prostřednictvím MFC. Bude potřebovat váš výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, katastrální pas a technické podklady k pozemku a chatě, dvě kopie kupní smlouvy. Kupující také zaplatí státní poplatek ve výši 2 000 ₽. Zaměstnanec Rosreestr nebo MFC přijímá dokumenty a vydává potvrzení s datem přípravy výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí. Do 7-10 dnů bude zapsán záznam o změně vlastníka do Jednotného státního registru nemovitostí a vlastnické právo přejde na kupujícího.

Pokud zaměstnanec Rosreestr z nějakého důvodu odmítne registraci – například kvůli chybě v kupní a prodejní smlouvě, budete se muset s kupujícím znovu sejít, abyste problémy vyřešili. Proto po obdržení peněz nespěchejte s vymazáním jeho čísla nebo s odchodem: počkejte, až kupující obdrží výpis z Jednotného státního registru nemovitostí potvrzující jeho vlastnictví pozemku.

Zaplať daň

Nákup a prodej chaty přináší prodejci zisk. Podle daňového řádu Ruské federace je jakýkoli příjem zdaněn sazbou 13 %. Pokud ji nezaplatíte, může vám být udělena pokuta: pak budete muset zaplatit nejen daň samotnou, ale i pokutu. A pokud nejste rezidentem Ruské federace, to znamená, že nemáte občanství a žijete většinu času v zahraničí, sazba daně dosahuje 30%.

Existuje nuance. Lidé, kteří vlastní pozemek a letní dům déle než 5 let, jsou osvobozeni od placení daní. Daň také nemusíte platit, pokud nemovitost vlastníte 3 roky a byla přijata:

v rámci privatizace od státu;

na základě darovací smlouvy od blízkých příbuzných – manželů, dětí a rodičů;

na základě dohody o doživotním výživném pro vyživované osoby.

Pokud vaše situace spadá pod výše uvedené, nemusíte platit daň. Kromě toho se neplatí žádná daň, pokud jste si dříve zakoupili letní dům a jeho hodnota při prodeji je nižší nebo rovna ceně, za kterou jste jej koupili. V tomto případě ale musíte podat přiznání, prostě budete osvobozeni od placení daně.

Musíte vyplnit prohlášení 3-NDFL a odeslat ho Federální daňové službě nejpozději do 30. dubna roku následujícího po prodeji. To znamená, že pokud jste svou daču prodali 31. prosince 2017 a váš přítel 1. ledna 2017, můžete oba podat přiznání do 30. dubna 2018. Přiznání musí být zaplaceno nejpozději do 15. července, jinak vám Federální daňová služba uplatní pokutu nebo penále.

Na prodeji letního domu na vlastní pěst není nic složitého: můžete to udělat bez pomoci zprostředkovatelů. Hlavní věc je vyplnit všechny potřebné dokumenty a přísně dodržovat pokyny, které jsme uvedli výše. A pokud máte pochybnosti nebo nechcete s transakcí ztrácet čas, obraťte se na profesionály.

Prodej a koupě pozemku je vždy významnou událostí, protože se jedná o realitní transakci a zpravidla se jedná o nemalé částky. Řekneme vám, na co si dát pozor při dokončení transakce nákupu a prodeje pozemku, abyste nebyli oklamáni a zbavili se zbytečných problémů.

Jak zkontrolovat pozemek před nákupem

Pokud kupujete pozemek, je vhodné se ujistit, že je právně čistý a v budoucnu nenastanou problémy. Často takové problémy nejsou zřejmé, takže postup bude užitečný i pro vlastníky – aby se ujistili, že neexistují žádná břemena nebo porušení a aby v budoucnu neměli potíže.

Před uzavřením smlouvy se tedy musíte ujistit o několika důležitých věcech:

1. Pozemek skutečně patří lidem, kteří jej prodávají nebo jejichž jménem jedná oficiální zástupce (relevantní pro kupující).

2. Stránka nemá žádná břemena a není spojena s porušováním: byly zaplaceny daně, nebyla uvalena žádná exekuce, hranice byly stanoveny správně, s komunikací je vše v pořádku.

3. Neexistují žádná omezení ve využívání lokality, zejména je na ní povoleno stavět stavby, nejsou zde křižovatky s chráněnými územími a podobně.

Dnes je hlavním dokumentem potvrzujícím právo na nemovitost výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (do 15.07.2016. července XNUMX – osvědčení o státní registraci vlastnictví). O tom, jak je pozemek registrován a co je Jednotný státní registr, podrobně hovoříme v samostatném článku.

Po obdržení výpisu můžete okamžitě zjistit držitele autorských práv, břemena, hranice, komunikace, obecně všechny „ekonomické“ aspekty.

Důležité! Někdy má smysl získat výpis z Jednotného státního rejstříku dvakrát: při kontrole a těsně před nákupem, abyste měli jistotu, že se za uplynulé období nic nezměnilo. To platí zejména v případě zpoždění transakce.

Dávejte pozor! Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí se všemi údaji o držitelích autorských práv mohou obdržet pouze vlastníci (nebo jiná osoba s písemným souhlasem vlastníka). Proto je přípustné nezávisle požadovat data na libovolném webu, který se vám líbí, ale není to vždy vhodné (koneckonců, podstatné informace budou klasifikovány). Odmítnutí poskytnout prohlášení je však vážným důvodem pochybovat o transakci a odmítnout ji.

Je také nutné zkontrolovat vlastnický list potvrzující důvody pro nabytí (obdržení) pozemku prodávajícím. Může se jednat o kupní a prodejní smlouvu, směnu, dar, potvrzení o dědictví, úkon státního orgánu nebo samosprávy o poskytnutí pozemku apod.

Jak sepsat smlouvu a co by v ní mělo být

Stránky tedy byly zkontrolovány a obě strany byly s výsledkem spokojeny. Dále postup registrace koupě a prodeje pozemku vyžaduje uzavření dohody.

Ve smlouvě musí být uvedeny strany, předmět obchodu a cena. Smlouva musí být uzavřena písemně!

Struktura dohody je následující: musí v ní být uvedeno, kdo se na čem domlouvá a za jakých podmínek. V našem případě se jedná o prodej a nákup pozemku. Upozorňujeme, že dohoda o ceně je podstatnou podmínkou smlouvy, bez jejíhož ujednání bude smlouva považována za neuzavřenou, proto musí být ve smlouvě uvedena cena a upřesněn postup při platbě za pozemek. Smlouva také specifikuje osobní údaje stran (a případných zástupců se transakce účastní), parametry webu a další důležité okolnosti (například pokud se na pozemku nacházejí nějaké budovy). Pokud je pozemek opuštěný, jsou na něm odpadky, budovy chátraly atd., může to být také uvedeno ve smlouvě (toto ustanovení však není povinné).

Kupní smlouva na pozemek musí obsahovat údaje umožňující jednoznačně identifikovat prodávaný pozemek: katastrální číslo, přesnou adresu jeho umístění, výměru, druh povoleného využití a kategorii pozemku.

Při popisu předmětu smlouvy se doporučuje odkázat na vlastnický doklad o vlastnictví pozemku: kým, kdy, komu byl doklad vydán a na jakém základě.

Vzor smlouvy je ke stažení na internetu, i když to nedoporučujeme. V každém případě standardní dohoda vyžaduje úpravu, aby vyhovovala konkrétní situaci. Pokud to nechcete dělat sami, obraťte se na specializovaného právníka.

Jaké dokumenty jsou potřeba k prodeji pozemku?

Kde mohu zaregistrovat prodej pozemku? Převod vlastnictví pozemku na základě kupní a prodejní smlouvy podléhá státní registraci v Rosreestr. Chcete-li to provést, vyplňte žádost o státní registraci práv s přiloženými potřebnými dokumenty. V první řadě se jedná o dohodu (minimálně 2 kopie). Budete také potřebovat doklad potvrzující zaplacení státní daně (není to nutné, ale je vhodné, protože pokud neexistují žádné informace o zaplacení státní daně, žádost a připojené dokumenty mohou být bez uvážení vráceny). Budete potřebovat dokumenty identifikující strany transakce (nebo jejich zástupce). V závislosti na situaci a podmínkách transakce mohou být zapotřebí další dokumenty.

Mimochodem, transakci můžete zaregistrovat také prostřednictvím MFC. Kromě toho lze žádost a potřebné dokumenty podat společnosti Rosreestr prostřednictvím notáře, který byl svědkem podpisů na žádosti o státní registraci.

Je třeba poznamenat, že účast notáře je povinná, pokud se prodává podíl na pozemku nebo pozemku, který patří nezletilému dítěti nebo občanovi uznanému za omezenou způsobilost k právním úkonům. V ostatních případech lze na žádost stran přizvat notáře.

Lhůty pro dokončení transakce

Státní registrace se provádí do 7 pracovních dnů a ve vztahu k pozemku určenému k osobnímu vedlejšímu hospodaření, zelinářství, zahradnictví, výstavbě garáže pro vlastní potřebu nebo individuální bytové výstavbě – 3 pracovní dny ode dne obdržení žádost a dokumenty Rosreestr. Pokud jsou dokumenty předkládány prostřednictvím MFC, bude registrační lhůta 9, resp. 5 pracovních dnů.

Je-li registrace vypracována na základě notářsky ověřené dohody, je její lhůta 3 pracovní dny, v případě příjmu dokumentů v elektronické podobě – ​​1 pracovní den, při žádosti prostřednictvím MFC – 5 pracovních dnů.

Jak se pojistit

Bez ohledu na to, zda prodáváte nebo kupujete, se předem ujistěte, že transakce je „právně čistá“. A shromážděte co nejvíce dokumentů, i když je uvedeno, že nejsou vyžadovány, ochráníte tím svá práva a může to urychlit proces. Pamatujte, že transakce týkající se podílů na pozemku nebo majetku dětí mají své vlastní charakteristiky, není nutné takové prodeje odmítat, ale vyžadují další pozornost.

Sledujte novinky, přihlaste se k odběru newsletteru.

Při citování tohoto materiálu je vyžadován aktivní odkaz na zdroj.