Jak převést dům v SNT z nebytového na obytný

Domy v SNT podléhají registraci u Rosreestr. S budovou pevně spojenou se zemí základem je třeba počítat, říká kodex rozvoje měst.

Při přípravě dokumentů vyvstává otázka, jak nejlépe zaregistrovat letní dům jako bytový nebo nebytový? Jak se liší postup registrace?

Zahradní domek a obytný dům – rozdíl

S přijetím federálního zákona č. 217 „O zahradnictví“ zákon tento pojem zavedl zahradní dům, jako místo sezónního pobytu, které není určeno k bydlení v chladném počasí.

Obytný dům Za dům se považuje takový, ve kterém se dá bydlet po celý rok – je zateplený, napojený na elektřinu, topení, tekoucí vodu a kanalizaci.
Čili zahradní domek je a priori považován za nebytový.

Je výhodné zaregistrovat venkovský dům jako zahradní domek?

Dříve majitelé přišli za katastrálním inženýrem a zapsali svůj dům a v prohlášení uvedli, že je nebytový. Výhoda byla tato: nemusíte platit daně. Dříve ani nebylo možné se zaregistrovat do zahrádkářského svazu, a proto, jaký to byl rozdíl, zdůvodnili vlastníci.

Dnes se situace změnila, je lepší zapsat dům do katastru nemovitostí jako bytový:

1. V obytném domě je možné se zaregistrovat (získat povolení k pobytu), ale ne v zahradním objektu;
2. V některých regionech jsou účty za energie za nebytové budovy vyšší než za obytné budovy.
3. Chcete-li přeměnit již registrovaný dům z nebytového na obytný, musíte pozvat odborníky a kontaktovat místní správu o povolení.

Pro ty, kteří si zaregistrovali dům jako nebytový a nyní se do něj chtějí přihlásit, je zde článek na téma: „Jak převést dům z nebytového na bytový“.

Proč je výhodnější zapsat dům do katastru jako bytový

Majitelé letních chat po celém Rusku a zejména v Nové Moskvě, kteří svůj dům zaregistrovali jako rezidenční, výrazně profitují z prodeje své chaty. Kupující věnují zvláštní pozornost možnosti registrace v domech a zvláště oceňují registraci v Moskvě. Je známo, že byty v hlavním městě jsou drahé a ne každý si je může dovolit. Domy v SNT v Nové Moskvě lze zakoupit za přijatelnou cenu. Důchody a dávky pro obyvatele hlavního města jsou vyšší než v sousedních regionech, a proto je poptávka po chatách s obytnými budovami.

Za více peněz můžete prodat letní chatu s registrovanou obytnou budovou. Pokud je dům veden jako nebytový nebo není vůbec zapsán na katastrálním operátu, bude kupující požadovat snížení ceny z důvodu, že si bude muset veškeré doklady vyhotovit sám.

2023 – registrace domu na pozemku letní chaty

Za účelem vypracování dokumentů pro venkovský dům kontaktujeme katastrálního inženýra. Je oprávněn vypracovat technický plán domu. Technický plán je spolu s žádostí předložen MFC a zaslán společnosti Rosreestr k registraci.

Zjednodušený postup registrace – dacha amnestie

Podle dachové amnestie, která byla prodloužena do roku 2026, probíhá zápis domu v zahrádkářském svazu do katastru nemovitostí zjednodušeným deklarativním způsobem.

Majitel vyplní prohlášení k domu. Zároveň je zpracován technický plán jak pro zahradní domek, tak pro bytový dům plošně – rozdíly nejsou.

Geodeti jdou na pozemek a změří plochu domu a přiřadí mu souřadnice – přivážou ho k zemi. Po vyměřovacích pracích začne katastrální inženýr připravovat dokumentační část.

Zjednodušený postup zápisu je dobrý, protože pro zápis do katastru nemovitostí nepotřebujete od místní správy žádná povolení ani ohlášení stavby.

Je možné přestavět nebytový dům na bytový a kdo to potřebuje?

V prohlášení vlastník uvede, zda je jeho dům zahradní nebo obytný, a tato informace je zaslána spolu s přiloženými dokumenty společnosti Rosreestr.

Pokud svůj dům zaregistrujete jako zahradní domek, pak v případě jeho přestavby na obytný dům budete muset kontaktovat specializovanou organizaci a obdržet od inženýrů závěr, že dům splňuje podmínky pro trvalý pobyt.

I když se nyní v domě registrovat nemusíte, situace se může za pár let změnit – myslete na registraci domu předem.

Katastrální inženýr – úkony při zápisu letohrádku

Za správnost vámi poskytnutých údajů odpovídá katastrální inženýr. Technicky odráží plochu a konfiguraci domu, počet podlaží, materiál stěn, umístění atd.

Registrace v Rosreestr

Rosreestr zkontroluje informace v dokumentech, přítomnost případných dodatečných schválení, soulad s normami pro odsazení od hranic pozemku a zapíše dům do katastru nemovitostí.

• Hodnota pozemku se zvyšuje;
• V případě zabrání pozemku pro potřeby státu bude vyšší náhrada;
• Možnost registrace.

Otázka registrace letního domu jako obytného se stala zvláště aktuální po zařazení SNT do programu sociální plynofikace, kdy je plyn položen nikoli na hranici partnerství, jako tomu bylo dříve, ale na hranici pozemku. Dům, který je napojen na plyn, může být podle podmínek programu pouze obytný a to se musí projevit v dokumentech. I když je dům pevný, „celoroční“ a má veškeré vybavení, nepovažuje se za obytný „automaticky“: existuje zvláštní postup, jak jej jako takový rozpoznat.

Stavba navíc musí být „legalizována“, tedy zapsána v katastru nemovitostí jako nemovitost, a musí k ní být zapsáno vlastnické právo. Pokud tomu tak není, pak je investiční výstavba považována za nelegální a o plynofikaci nemůže být ani řeč.

Abyste pochopili, zda je možné přeměnit váš osobní dům v SNT na obytný, musíte trochu porozumět zákonům a konceptům.

Je vůbec možné na pozemku letní chaty postavit obytný dům?

Přísně vzato, pojem „letní chata“ nyní neexistuje. Podle současné legislativy spadají pozemky v SNT nejčastěji do dvou typů povoleného využití (TPU): „Pro zahradnictví“ a „Pro zeleninové zahradnictví“ a pozemky se nazývají zahradní nebo zeleninové zahrady. Druh povoleného využití pozemku stanovují úřady v souladu s pozemkovým zákoníkem a určuje, co přesně lze na pozemku dělat, a co je nejdůležitější, co lze stavět.

• Na zahradních pozemcích je povolena investiční výstavba. Kapitálové struktury jsou takové, které mají neoddělitelné spojení se zemí, tedy základ. Podle spolkového zákona č. 217-FZ (článek 3) lze na pozemku určeném k zahrádkaření postavit obytný nebo zahradní domek. Mezi těmito pojmy je významný rozdíl, o kterém budeme diskutovat níže. Kromě toho musí bytový dům splňovat určité technické požadavky, o kterých bude také pojednáno níže.
• Na zahrádkářských pozemcích není povolena investiční výstavba. Lze na nich postavit pouze lehké stavby bez základů. Takové budovy nelze uznat jako obytné, protože nesplňují kritéria stanovená zákonem.

V souladu s tím se nejprve vyplatí podívat se na pozemkové dokumenty – jedná se o výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Je-li povoleno využití pozemku „zahrádkářství“, nelze letohrádek zapsat jako obytný. Obecně byste měli vědět: pokud je kapitálový dům postaven na pozemku, který k tomu není určen, jedná se o přestupek, za který můžete o pozemek i soudně přijít.

Zdroj fotografií freepik / Freepik.com

Zahradní domek: bytový nebo nebytový objekt?

Zahradní domek v SNT se podle zákona liší od obytného domu tím, že je určen k dočasnému sezónnímu užívání. To je přesně definice daná federálním zákonem 217.

Mezitím je účelem bytového domu trvalé bydliště. Neznamená to, že vlastník je povinen v něm skutečně bydlet, ale objekt k tomu musí vyhovovat bez ohledu na roční období.

Venkovský dům je tedy standardně nebytovým prostorem. Ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí bude ve sloupci „Název“ uvedeno např. „Zahradní dům“ a ve sloupci „Účel“ bude uvedeno „Nebytový dům“. Výjimkou je, pokud současný nebo předchozí vlastník nešetřil časem a penězi a provedl řízení o uznání domu jako obytného.

Stejné informace budou zobrazeny na veřejné katastrální mapě Rosreestr; Pro zjištění vlastností domu není ani nutné objednávat výpis.

Zákonné požadavky na zahradní domek jsou minimální: nesmí být vyšší než 20 metrů (nebo 3 podlaží) na výšku a sestávat z obytných a pomocných prostor. V tom je velký rozdíl mezi zahradním domkem v SNT a obytným domem, pro který existují normy stanovené zákonem. Zahradní domek ani nemusí mít základy – v tomto případě není vůbec evidován jako nemovitost.

Veřejná katastrální mapa Rosreestr: informace o budově na místě

Bytový nebo nebytový dům v SNT: klady a zápory

Výhody postavení obytné budovy v SNT jsou zřejmé:

1. Je možné do ní dodávat plyn v rámci programu sociální plynofikace.
2. Při splnění určitých dalších podmínek můžete získat trvalou nebo dočasnou registraci (propiska).
3. Při prodeji bude stát více.

Má to jen jednu nevýhodu: katastrální hodnota bytového domu je vyšší než u nebytového domu. Sazba daně se počítá procentem z katastrální hodnoty, proto se daň z nemovitosti zvýší.

Registrace domu jako obytného: požadavky

Požadavky na registraci bytového domu v tomto stavu jsou uvedeny v části 2 usnesení vlády č. 47 ze dne 28.01.2006. XNUMX. XNUMX (odkaz na konci článku) a v Kodexu rozvoje města. Jsou následující:

• Trvalá konstrukce na základu, kterou nelze přemístit, aniž by došlo k poškození konstrukce a ztrátě její funkce.
• Výška nejvýše 20 m a nejvýše 3 nadzemní podlaží. Je povoleno mít sklep nebo sklep.
• Skládá se z obytných a pomocných prostor, které jsou určeny pro domácí potřeby.
• Není určeno k rozdělení na jednotlivé vlastnosti.
• Jsou tam inženýrské sítě, alespoň elektřina. Pokud má lokalita, kde se stavba nachází, centralizované zásobování vodou a kanalizací, musí být dům na ně napojen.
• Budova je vytápěna a její konstrukce umožňuje udržovat v zimě teplotu nejméně +18 stupňů. Jednoduše řečeno, dům musí být dostatečně izolovaný. Autonomní vytápění sporákem, plynovým nebo elektrickým kotlem atd. je povoleno za předpokladu, že všechna zařízení jsou instalována v souladu se stavebními předpisy a bezpečnostními předpisy. Podrobně jsou uvedeny v zákoně č. 384-FZ „Technické předpisy o bezpečnosti budov a konstrukcí“ (odkaz na konci článku).
• Existuje umělé nebo přirozené větrání, které zajišťuje výměnu vzduchu stanovenou hygienickými normami.
• Výška stropů v kuchyni a obytných prostorech není menší než 2,5 m, v pomocných prostorách – ne méně než 2,1 m. Obytné prostory nesmí být umístěny v suterénu nebo v přízemí.
• Obytné prostory a kuchyně mají okna.
• Pokud má dům více podlaží, nemohou být „mokré prostory“ (kuchyň, koupelny) umístěny nad obytnými prostory a koupelny nemohou být umístěny nad kuchyní.
• Patro prvního patra se nachází nad úrovní terénu.
• Stavba musí splňovat požadavky požární a hygienicko-epidemiologické bezpečnosti.

Požadavky na bytový dům v zahrádkářském svazu k trvalému pobytu jsou obecně stejné jako u projektu individuální bytové výstavby.

Přestavba zahradního domku v SND na obytný není možná, pokud je nesplňuje. Proto může být nutné téměř úplně předělat daču, aby se z ní mohl stát obytný dům.

Katastrální mapa: samostatný bytový dům

Přestavba zahradního domku na obytný v SNT: je nutný souhlas představenstva sdružení?

K zápisu zahradního domku do zahrádkářského svazu jako bytového není nutný souhlas třetích osob; to se děje pouze na žádost vlastníka. Představenstvo SNT nespravuje soukromý majetek členů sdružení a nemůže vlastníkovi zakázat jakékoli právní úkony s jeho pozemky a stavbami: jejich prodej, změnu druhu povoleného užívání pozemku a stavu bytového domu na pozemku apod. Člen SNT není ani povinen oznamovat správní radě úkony se svým majetkem; v žádném zákoně takové pravidlo není.

Jak zaregistrovat dům v SNT jako obytný: postup

Část 5 usnesení č. 47, o které jsme se již zmínili, je věnována tomu, jak získat statut bytového domu v SND. O převodu rozhodují místní úřady, Rosreestr je oprávněn změnit status domu v zahrádkářském svazu z nebytového na obytný v Jednotném státním registru nemovitostí a o službu můžete požádat přímo obec nebo MFC, druhá varianta je výhodnější.

První a nejdůležitější věcí pro přestavbu zahradního domku na obytný je technická zpráva o tom, že stavba splňuje kritéria pro bydlení. Může jej vydat pouze akreditovaný inženýr, který musí být členem samoregulační organizace (SRO) pro inženýrské průzkumy. Můžete si to ověřit v otevřeném registru NOPRIZ (odkaz na konci článku). Dokument se vyhotovuje v listinné nebo elektronické podobě na základě výsledků kontroly na místě. Služby inženýra jsou placené, práce jsou prováděny na náklady zákazníka. Je nezbytné podepsat smlouvu s inženýrem nebo organizací, kterou zastupuje.

Po obdržení technické zprávy musíte shromáždit jednoduchý balíček dokumentů:

• Pas žadatele
• Titulní dokument pro dům: výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o hlavních charakteristikách a registrovaných právech k nemovitosti. Lze jej získat bezplatně v elektronické podobě prostřednictvím webu Služeb státu; trvá to několik minut. Je možné, že bude vyžadována ověřená kopie, v takovém případě byste se měli obrátit na MFC, kde zaměstnanec dokument vytiskne a potvrdí. Obecně platí, že podle Čl. 57, část 5 usnesení č. 47, poskytnutí výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí není povinné, pokud není k dispozici, musí si jej oprávněná osoba vyžádat sama meziresortní cestou.
• Žádost o uznání zahradního domku jako obytného. Jeho podobu lze získat na MFC. Doklad musí obsahovat katastrální číslo domu a parcely (lze je nalézt i ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí), osobní a kontaktní údaje žadatele a způsob doručení rozhodnutí – e-mailem, osobně prostřednictvím MMF nebo orgánu místní samosprávy nebo doporučeně poštou s vyrozuměním.
• Je-li dům v podílovém nebo spoluvlastnictví, bude nutný notářsky ověřený souhlas spoluvlastníků. Není-li žadatel vlastníkem, ale jedná jeho jménem, ​​je potřeba notářsky ověřená plná moc.

Všechny dokumenty se předkládají MFC nebo přímo místním úřadům proti potvrzení s uvedením jejich seznamu a data předložení.

Místní úřady mají na rozhodnutí 45 kalendářních dnů. Do 3 pracovních dnů po přijetí rozhodnutí je žadateli zaslán dokument ve formě stanovené přílohou usnesení č. 47 (odkaz na konci článku).

V případě zamítnutí přestavby zahradního domku na obytný je žadateli zasláno oznámení s uvedením důvodu zamítnutí. Důvody, proč úřady mohou odmítnout převedení altánu z nebytového do bytového stavu, jsou uvedeny v usnesení č. 47:

• Nebyly předloženy všechny požadované dokumenty
• Žadatel není vlastníkem domu podle Rosreestra (pokud neexistuje plná moc)
• Práva k domu nejsou registrována v Rosreestr
• Dům je postaven na pozemku, jehož povolené využití neumožňuje investiční výstavbu (o tom jsme již hovořili výše).
• Dům se nachází na hranici záplavové nebo ponorové zóny. Obytná výstavba na takových místech je zakázána.

V závěrečné fázi musíte podat žádost společnosti Rosreestr o změnu informací o objektu nemovitosti v Jednotném státním registru nemovitostí. To lze provést prostřednictvím státních služeb, osobního účtu na webu Rosreestr (vyžadují se přihlašovací údaje státních služeb) nebo prostřednictvím MFC. K žádosti se přikládá rozhodnutí o uznání zahradního domku za obytný, vydané místními úřady a standardní balík dokumentů: cestovní pas žadatele, plné moci (v případě potřeby). Není nutné dokládat výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.

Rosreestr provede změny do 15 pracovních dnů.

Obytný dům v SNT

Co znamená “obytný dům bez práva k ohlášení pobytu”?

Toto znění lze nalézt v Jednotném státním registru nemovitostí u domů uznaných jako obytné před rokem 2019, kdy federální zákon č. 217-FZ zrušil pojem „parcela dacha“. Od tohoto okamžiku je budova na pozemku letní chaty, uznaná jako obytná, považována za vhodnou k registraci v místě pobytu/bydliště (lidově se tomu říká dočasná nebo trvalá registrace).

Chcete-li převést obytný dům bez práva na registraci bydliště do stavu „obytný dům“, musíte kontaktovat společnost Rosreestr se žádostí o uvedení informací o nemovitosti do souladu se zákonem.

Přísně vzato, pokud mluvíme pouze o možnosti instalace plynu, lze vše nechat tak, jak je: dům je již uznán jako obytný, to stačí pro plynofikaci a registrace bydliště nehraje žádnou roli.

Jak přeměnit letní dům na rezidenční nemovitost s právem registrace?

Je také docela možné se zaregistrovat na chatě, pokud je tamní budova uznána jako obytná. Postup při přehlášení nebytového domu na bytový je úplně stejný, jak je popsáno výše, ale vážnou překážkou může být chybějící adresa. Pro registraci v místě bydliště musí mít toto místo konkrétní adresu zadanou do FIAS (Federal Information Address System). V SNT to bývá velký problém: ulice nejsou zahrnuty v plánu rozvoje města a nemají jména a parcely jsou prostě očíslovány. Další informace o tom, jak se zaregistrovat na chatě v SNT, viz odkaz níže.

Pokud je dacha „dům ve vesnici“, pak je vše výrazně zjednodušeno. Takové pozemky obvykle spadají pod povolené využití „Pro provozování osobní vedlejší farmy“ a nacházejí se v hranicích obydlené oblasti (vesnice, vesnice, stanitsa atd.), kde již byly přiděleny adresy.

Titulní foto od pikisuperstar / Freepik.com

Užitečné odkazy