Měly by být do plochy bytů zahrnuty balkony?

Časopis „Účetnictví ve stavebnictví“ č. 9/2011 Balkony, lodžie a verandy se podle bytové legislativy nezapočítávají do celkové plochy obytných prostor. Jak rozložit náklady na stavbu domu mezi byty? Koneckonců neexistuje žádný zavedený řád. Jurij Vladimirovič Žigačev, hlavní účetní vývojáře, vám pomůže pochopit praktickou situaci. Jaké oblasti vzít pro výpočet Zvažte následující situaci.

Při převodu bytů na akcionáře je v současné době v listinách uvedena plocha, která nezahrnuje plochu balkonů. Je logické, že v účetnictví developer „uzavře“ plochu pro každého investora podle aktu převodu bytu. Jak zohlednit balkony, schodiště a další nebytové prostory?

Dříve při prodeji (převodu) bytu bylo ve smlouvě uvedeno: „Byt má tolik metrů, včetně balkónu tolik metrů.“ Ale v odstavci 5 článku 15 kodexu bydlení Ruské federace pomocné použití, s výjimkou balkonů, lodžií, verand a teras.

Nyní je tedy v listu vlastnictví i při převodu bytu uvedena plocha bez balkonů. Ukazuje se, že balkony jsou spolu s ostatními nebytovými prostorami (schodiště apod.) společným majetkem všech obyvatel domu bez ohledu na konkrétní byt?

Jaká by měla být formulace ve smlouvě, aby nedocházelo k nepřesnostem při následném rozdělování nákladů na byty mezi investory? Cena balkonu je ve smlouvě označena koeficientem 0,5. Neexistuje jasná metodika pro výpočet nákladů. Jak správně provádět výpočty? Není třeba měnit formulaci Správná metoda je ta, která je ekonomicky opodstatněná. Legislativa a předpisy nikde přesně neříkají, jak mají být náklady rozděleny mezi akcionáře. Ve většině případů se však používá poměr plochy areálu určeného pro konkrétního akcionáře k celkové ploše staveniště (například bytového domu), protože takové rozdělení je obvykle nejobjektivnější. a pohodlné. To však neznamená, že by ostatní metody výpočtu měly být považovány za nesprávné. Hlavní je prokázat ekonomickou proveditelnost použité metodiky.

Pokusme se přesně zjistit, jaké oblasti jsou myšleny, když jsou brány jako základ pro distribuci.

Ve smlouvách s účastníky společné výstavby je konečná cena zakázky často stanovena jako součin plochy bytu na základě výsledků měření ZISZ (včetně plochy balkonů a lodžií se stanoveným koeficientem) cenou 1 mXNUMX. m

Tato formulace odpovídá skutečným záměrům stran, protože cena zaplacená akcionářem je ovlivněna plochou balkonů a v závislosti na skutečnosti, že tyto plochy nejsou uvedeny v listu vlastnictví.

Změna této formulace ve smlouvě by znamenala zkreslení skutečných úmyslů stran.

Způsob výpočtu nákladů

Úkolem účetní služby je určit v účetních zásadách ekonomicky správný způsob výpočtu nákladů na byt. Výstavba na základě smluv s akcionáři Pro sdílenou konstrukci objektu by taková metodika mohla vypadat takto.

„U smluv o účasti na sdílené výstavbě se výnos z poskytování developerských služeb stanoví jako cena smlouvy o účasti na sdílené výstavbě snížená o náklady na vytvoření projektu společné výstavby převedené na účastníka sdílené výstavby (včetně daně z přidané hodnoty). účtované Společnosti a spojené s vytvořením projektu investiční výstavby, jehož součástí je společný projekt výstavby). V tomto případě jsou náklady na vytvoření sdíleného stavebního zařízení určeny vzorcem:

SSTddu = SSTox × Pddu/Pox,

kde SSTddu – náklady na vytvoření projektu sdílené stavby (včetně DPH); SSTox – náklady na vytvoření projektu investiční výstavby (včetně DPH), ve kterém se projekt sdílené výstavby nachází; Pddu – plocha společného projektu stavby podle výsledků měření ZISZ (včetně plochy balkonů a lodžií); Neštovice – plocha objektu investiční výstavby podle výsledků měření ZISZ (včetně plochy balkonů a lodžií s přihlédnutím ke koeficientu, ale nezahrnuje plochu společných chodeb, společných prostor, schodišť a obsluhy místnosti zařízení investiční výstavby), ve kterých je umístěno společné zařízení výstavby.“

Prodej na základě kupních smluv Obdobným způsobem lze vypočítat náklady na byty a nebytové prostory prodávané na základě kupních smluv. Pouze zde musíme mít na paměti, že při stanovení nákladů na nebytové prostory jsou náklady na vytvoření objektu investiční výstavby, ve kterém se nacházejí, brány bez DPH. Vzhledem k tomu, že jejich prodej na základě kupních smluv podléhá dani z přidané hodnoty, a proto je daň z přidané hodnoty vztahující se k nebytovým prostorům předmětem odpočtu.

Při vývoji metodiky je také třeba vzít v úvahu, že náklady na prostory prodávané na základě kupních smluv navíc zahrnují některé náklady, například povinnost státu zaevidovat vlastnictví těchto prostor. Tyto náklady nevznikají při převodu prostor na základě smlouvy o účasti na společné výstavbě.

Pokud jsou ve smlouvách o prodeji a koupi bytových nebo nebytových prostor uvedeny prostory prostor bez zohlednění plochy balkonů a lodžií, pak by to podle názoru autora nemělo zmást účetního. Vzhledem k tomu, že při stanovení ceny prostor se k těmto plochám stále přihlíží a jejich absence ve smlouvě neznamená, že se prostory, které mají balkon nebo lodžii, prodávají bez nich.

Zejména skutečnost, že k areálu patří balkon nebo lodžie, lze zjistit z technického pasu budovy, který sestavuje ZISZ. Nicméně, aby se předešlo případným sporům a nejasnostem, je lepší ve smlouvě uvést plochu balkonů a lodžií, alespoň pro informaci.

Pokud jde o dohody o účasti na společné výstavbě, je třeba vzít v úvahu následující.

Pokud takové smlouvy stanoví dodatečnou platbu (vrácení) finančních prostředků na základě výsledků měření ZISZ, pak je vhodné uvést oblasti v nich s přihlédnutím k ploše balkonů a pokladen) kvůli změnám v dat to nebude možné. Pokud cena objektu není plně tvořena Na závěr je třeba poznamenat: výše uvedený algoritmus je navržen pro případ, kdy vše probíhá podle pravidel, to znamená, že náklady na projekt investiční výstavby (obytný dům) jsou plně tvořeny, po kterých jsou prostory (byty atd. .) jsou převedeny na investory. V praxi se jednotlivé práce, které tvoří hodnotu domu, často provádějí po převodu prvních prostor na akcionáře.

V tomto případě bude technika složitější. Zejména náklady na vytvoření projektu investiční výstavby (CCPO) nebudou zahrnovat náklady (včetně DPH) na vytvoření prostor (CCPOD) převedené na akcionáře v předchozích účetních obdobích. A plocha projektu investiční výstavby (POKS) pro výpočet bude muset být brána mínus plocha těchto převedených prostor (s přihlédnutím k ploše balkonů a

Důležité mít na paměti Obytný prostor je považován za izolovaný prostor, který je nemovitým a je vhodný k trvalému pobytu občanů (splňuje stanovená hygienická a technická pravidla a předpisy, další právní požadavky) (článek 2 článku 15 zákoníku bydlení Ruské federace ).

Celková plocha bytu je hlavním parametrem, který se bere v úvahu při posuzování bydlení. Používá se při stanovování nákladů na obytné prostory a při výpočtu plateb za energie. Protože ceny za byty a jejich údržbu nelze nazvat nízkými, lidé se často ptají: je balkon zahrnut do celkové plochy bytu.

Rýže. 1 Prostorné balkony zdobí domy

Odpověď na tuto otázku nelze nazvat jednoduchou. Výsledek závisí na tom, proč se provádí výpočet celkové plochy.

Jak vypočítat celkovou plochu

Často existují různé názory na to, zda je lodžie zahrnuta do celkové plochy bytu. Rozdíl v přístupech je založen na použití různých regulačních dokumentů. Výpočet může být založen na Housing Code nebo SNIP (Building Norms).

Zákoník uvádí, že do velikosti bytů se nezapočítávají balkony a lodžie. Zahrnuje ostatní obytné nebo užitkové prostory, nikoli však stanovené vnější stavby.

Rýže. 2 Možný plán bytu

Stavební řád uvádí mírně odlišné údaje. Celková velikost bytu zahrnuje vytápěné místnosti, vestavěné skříně a všechny nevytápěné místnosti jsou započítány zvláštním koeficientem. Hodnota takového koeficientu pro lodžie je 0,5 a pro balkony je jeho hodnota 0,3.

Při porovnání obou regulačních dokumentů je patrný rozpor. V jednom případě se prostor balkonů a lodžií nezapočítává do celkové velikosti bytu, ve druhém případě však započítán. Nastává následující problém: na co se zaměřit při výpočtech.

Kdy použít stavební předpisy a předpisy

Balkon a lodžie jsou zahrnuty do celkové plochy obytné plochy, když developer kalkuluje cenu nemovitosti. To je celkem logické, protože stavba každé stavby vyžaduje stavební materiály, čas a práci. Všechny tyto náklady developer při prodeji bytu kompenzuje, platí se tedy i balkony a lodžie. Jediný rozdíl je v tom, že při výpočtu nákladů je třeba vzít v úvahu redukční faktor.

Stavební předpisy a předpisy jsou definujícím dokumentem při regulaci interakcí mezi developery a kupujícími. Bytový zákoník je zaměřen na úpravu dalších vztahů: mezi vlastníky bytových prostor a provozní organizací.

Rýže. 3 Velikost lodžie ovlivňuje náklady na byty

Při použití Housing Code

Pro stanovení objemu veřejných služeb se používá Housing Code. Při platbách za bydlení a komunální služby se zohledňuje zmenšená plocha a u balkonů a lodžií se nepoužívají redukční faktory. Vysvětluje to tím, že podle bytového zákoníku do dané plochy, kterou je třeba zaplatit, nepatří balkony a lodžie.

Není těžké to vysvětlit. Na balkony a lodžie nejsou instalována topná tělesa a nejsou tam přivedeny další užitné prvky, takže prostor je vyloučen z placení. Nemělo by se to brát v úvahu při výpočtu účtů za energie.

Rýže. 4 Balkon není vytápěný a jedná se o vnější konstrukci.

Majitelé bytů si často stěžují na zaměstnance bytových a komunálních služeb. Vidí, že za prostor balkonů nebo lodžií se účtují poplatky. V tomto případě si za to mohou sami majitelé. Při přebírání katastrálního pasu od developera zapomenou vyloučit prostor balkonů či lodžií a daná plocha se ukáže jako větší. Společnosti poskytující veřejné služby vypočítávají platby na základě poskytnutých dokumentů a započítávají se každé specifikované měřidlo.

Aby nedocházelo k přeplatkům, je nutné při podepisování aktů o převzetí a převodu nemovitosti uvést rozměry bytu bez balkonů a lodžií do katastrálního pasu.

Lodžie jsou tedy zahrnuty do celkové plochy bytů pouze tehdy, když jsou jejich náklady zaplaceny developerovi. Při platbě za bydlení a komunální služby se plocha balkonů a lodžií nezapočítává do prostoru bytu. Zmenšená plocha se ve druhém případě ukazuje jako menší než v prvním.

Při zvažování, jak vypočítat požadované parametry, je třeba vzít v úvahu plochu budovy nebo bytu, nebytové a bytové prostory v domě, jakož i další stavby, které jsou považovány za hlavní.

Rýže. 5 Kalkulačka, která vypočítá náklady na stavbu

Existuje pohodlný způsob výpočtu rozměrů. Jedná se o použití bytové kalkulačky. Tato online kalkulačka vám umožní vypočítat a zohlednit všechny podrobnosti. Nejprve se přihlaste na požadovanou stránku a zadejte své údaje. Plocha se vypočítá automaticky a zohlední se všechna vypočítaná data.

Nejlepší by bylo kontaktovat specialisty. Pracovníci Technického inventarizačního úřadu vyhotoví pasport bytu, který bude splňovat všechny normy.

Při plánování přestavby a přidání lodžie byste měli mít na paměti, že v tomto případě se velikost bytu zvětší nejen ve skutečnosti, ale také v plánech. Tím se zvýší velikost účtů za energie.

Vybereme okna
za 1 minutu a
spočítáme Online

Stáhnout propagační
ceník na 1 kliknutí